Za mnoge od nas stan je sve što imamo, a njegov gubitak znači brisanje svega što smo kroz život stekli. Stoga izbor posrednika (agenta za nekretnine) treba shvatiti što je moguće ozbiljnije. Iz svog iskustva mogu zaključiti da na tržištu ima jako puno neprofesionalaca. Prema mojim izračunima, više od 70% transakcija odvija se pod motom "možda prođe". Samo klijenti ne znaju za to.
Posrednik za nekretnine (agent za nekretnine) mora imati visoko pravno obrazovanje na rangiranom sveučilištu. Imati visoko pravno obrazovanje više je nego logično. Ne biste išli liječniku koji nema medicinsku diplomu, zar ne? Samo u Rusiji svatko može pružati pravne usluge bez posebnog obrazovanja. Da biste postali odvjetnik, morate učiti 5 godina, ali ovdje trgovci nekretninama, bez da rade i mjesec dana, počinju sklapati poslove. Apsolutno svatko može postati trgovac nekretninama. Intervju možete lako proći u bilo kojoj agenciji za ocjenjivanje nekretnina, jer primaju sve, čak i bez stalne prijave i bilo kakvih drugih ograničenja. Nakon dva tjedna besplatnih tečajeva (iako nećete primati plaću, budući da trgovci nekretninama ne primaju plaću, već postotak obavljenih transakcija), moći ćete si kupiti stan, čime ćete uštedjeti najmanje 200 000 rubalja. do 1.000.000 rub. (i više) agencijska provizija. Nakon edukacije imat ćete lažan dojam da znate sve o nekretninama, ali vjerujte, nitko od vas neće postati odvjetnik u tako kratkom roku.
Ova metoda se može koristiti ako želite uštedjeti na kupnji svoje nekretnine, ali nije dobar način za uštedu. Mnogi koji su ikada radili u takvim tvrtkama složit će se sa mnom, ali će dodati da svaka tvrtka ima odvjetnika koji provjerava (ili bi trebao provjeravati) transakciju. Slažem se, postoji odvjetnik, ali on provjerava 30% onoga što bi se isplatilo provjeriti. On je tamo samo konzultant, oni će mu donijeti 30% dokumenata koji su potrebni, on ih samo pogleda, a najviše će napisati preporuke. Realtor snosi svu odgovornost za klijenta i od njega će se to tražiti. Odvjetnik s tim neće imati ništa, on je napisao preporuke, a trgovac nekretninama nije ispunio njegove zahtjeve. A trgovac nekretninama mora brzo sklopiti posao kako bi bio plaćen. Tako ispada začarani krug, začarani je sam sustav izgradnje ovog posla. Trgovac nekretninama uvijek nema dovoljno novca za život i na sve načine nastoji sklopiti posao. Vlasnici tvrtki trebaju prodaju, trgovci nekretninama također, tako da odvjetnici nemaju izbora nego se ne miješati u tijek transakcija. Mnogi će reći: naš posao nije tako strukturiran, i možda će biti u pravu, ali statistika sudskih sporova pokazuje da među posrednicima ima dosta neprofesionalnih posrednika. Nije važno koju tvrtku odaberete, važno je kojeg ćete stručnjaka dobiti.
Posrednik za nekretnine (agent za nekretnine ili odvjetnik za nekretnine) mora biti pouzdan. Potražite trgovca nekretninama preko poznanika; usmena predaja je najbolja reklama. Tako ćete znati da potencijalni kandidat nije prevarant. Uostalom, ima ih dovoljno na tržištu nekretnina. Ali to nije jamstvo kvalitete. Provjerite sa svojim potencijalnim kandidatom ima li redovno visoko pravno obrazovanje i kakvo. Ako ne, onda, iako su vam to prijatelji preporučili, trebate odbiti takve usluge. Kao što sam gore napisao, najvjerojatnije ovaj stručnjak iza sebe ima dvotjedne tečajeve i prodajnu praksu. Uostalom, najvažnije je da transakcija bude što čišća s pravne strane. Naravno, trgovac nekretninama može vas uvjeriti navodeći najuvjerljivije argumente: da će vaše dokumente pregledati zasebno angažirani odvjetnik; a posrednik ima 20 godina iskustva i više od jedne sporne transakcije i slično. Ovo je sve neutemeljenije od izjave. Takvi trgovci nekretninama i dalje rade sve sami kako bi uštedjeli novac i zaradili više. Odvjetnicima se ne obraćaju jer smatraju da s tako bogatom praksom znaju sve o nekretninama bolje od bilo kojeg odvjetnika. Ovo je, naravno, zabluda. Možda posrednik stvarno iza sebe ima 20 godina iskustva, ali to je prodajno iskustvo, a ne pravno. Potražite na internetu recenzije tvrtke koju kontaktirate.
Zašto kada idemo na godišnji odmor u inozemstvo, vrlo pažljivo čitamo upute o putovanju u inozemstvo u pojedinu zemlju, čitamo recenzije o hotelima, turoperatorima, a kada je riječ o najvažnijoj stvari u našem životu, idemo na prva tvrtka na koju naiđemo i damo sav svoj novac? Paradoks, jednom riječju.
Nije loše ako Realtor (agent za nekretnine) ima sudsku praksu u predmetima koji se odnose na nekretnine (ne u svojim slučajevima, naravno, gdje je pratio transakciju). Zamislimo ovu situaciju: tijekom 10 godina prakse trgovac nekretninama napravi 99 transakcija i sve su transakcije uspješne, ne računajući manje gubitke, ali sveukupno bez ozbiljnijih gubitaka. Zamislite sada nešto drugo: odvjetnika koji je u isto vrijeme imao, primjerice, 30 uspješnih transakcija i 70 sudskih sporova vezanih uz nekretnine. Tko ima više iskustva i tko će provjeriti vašu čistačicu stana? Odgovor je očit - odvjetnik s iskustvom u pravosudnim poslovima. Da, možda će vaša transakcija trajati dulje nego kod drugih posrednika, ali to je zbog činjenice da se stanovi s mračnom poviješću odbijaju. Cilj opravdava sredstva. Vaš zadatak je pronaći dobrog posrednika za nekretnine, a ako ga nađete, ne morate brinuti - on će svoj posao obaviti učinkovito .
Iz članka ćete naučiti: Kako isplativo kupiti stan, kupujući stan jeftino i s velikim popustom. Kako uštedjeti na nekretninskim uslugama i porezima pri kupnji nekretnine. Kupnja stanova putem aukcije, hipotekarni stanovi, stanovi mračne povijesti, zaplijenjeni stanovi, u zgradi za rušenje, u novogradnji na popustu, ostvarite sezonske popuste, kupite stan 50% jeftinije od tržišta.
Trebam li uplatiti akontaciju za stan ili ne?
Trebam li uplatiti akontaciju za stan ili ne?
Kod samostalne prodaje stana vlasnik ima pitanje da li uzeti predujam ili polog za stan koji se prodaje ili ne?
Pogledajmo pobliže ovu situaciju.
Nerijetko kupci stanova pokušavaju uvjeriti vlasnika stana da nije potreban predujam, da su 100% ili čak 200% spremni kupiti stan. I mnogi vlasnici vjeruju takvim uvjeravanjima i ne uzimaju predujam, nadajući se poštenoj riječi potencijalnog kupca. Ali naknadno kupac, iz prodavatelju nepoznatih razloga, odbija posao.
Poslovna sposobnost nastupa s navršenih 18 godina života. Možda i ranije, ali to je vrlo rijedak slučaj, nećemo ga ispitivati .
Samo prodavatelji stana trebaju provjeravati poslovnu sposobnost, nema potrebe provjeravati poslovnu sposobnost kupaca stana.
U početku morate sami ocijeniti vlasnike stana za poslovnu sposobnost na temelju njihovog načina komunikacije. Razgovarajte s njima o bilo kojoj temi, ako ne čujete nešto neadekvatno, onda je prva faza završena. Tražite od vlasnika vozačku dozvolu. Ako postoji, onda je to već dobro i može neizravno ukazivati na njegovu poslovnu sposobnost i normalno psihičko stanje. Pitajte vlasnika ima li dozvolu za oružje (vatreno ili traumatsko oružje). Postavite pitanje gdje radi.
Na web stranici FSSP https://fssprus.ru/iss/ip/ možete saznati o nezavršenim ovršnim postupcima kako u odnosu na pravne osobe tako i u odnosu na fizičke osobe. Morate provjeriti dugove pojedinca ako s njim ulazite u ugovorni odnos. Na primjer, ako uplatite akontaciju za stan koji kupujete ili ćete ga posuditi prijatelju. Prisutnost nezaključenih ovršnih isprava ukazuje na to da osoba ne plaća svoje dugove.
Ako sami prodajete ili kupujete stan bez posrednika, bit ćete suočeni s činjenicom da oni neće imati volje s vama. Zašto se ovo događa?
Iskusni trgovci nekretninama znaju koliko je teško sklopiti posao s neprofesionalcima - boje se svega i često postavljaju nerazumne zahtjeve za dokumentima. Čitajući na internetu kako sami provesti transakciju, ljudi misle da je to jednostavno, ali u praksi se pokazuje suprotno.
Povod za pisanje ovog teksta bili su brojni zahtjevi klijenata koji su bili nezadovoljni radom svog posrednika. Da bi bilo jasnije, navest ću primjer. Jedna od glavnih aktivnosti naše tvrtke je naplata kazni od programera u skladu s 214-FZ. Prilikom pružanja takve usluge naši klijenti nam govore o okolnostima pod kojima je nekretnina kupljena i s kakvim problemima su se susretali. Na našoj web stranici dijelimo svoje stečeno iskustvo. Gradivo ćemo prikazati na konkretnim primjerima iz života, tako da će biti jasnije.
Vrijednost svog stana možete procijeniti na sljedeći način. Metoda procjene je ista za sve: to je usporedba vaše nekretnine sa sličnim. Najvažnije je pronaći nekretninu identičnu vašem stanu. Na primjer, ako imate kuhinju od najmanje 9 četvornih metara. m, što znači da površina objekta koji se uspoređuje ne smije biti manja, itd.
Koga odabrati: privatnog posrednika ili agenciju za nekretnine? Što bi pravi profesionalac trebao znati? Savjeti našeg stručnjaka u školi sigurnosti-2.
Kad se radi o važnim transakcijama s nekretninama, ljudi se obraćaju posredniku za nekretnine. U kojoj? Onaj koji prijatelj preporučuje? Ili koga će predložiti poznata agencija za nekretnine? Naš drugi broj “Škole sigurnosti” posvećen je odabiru posrednika za nekretnine. Konzultant je odvjetnik, stručnjak za sigurnost transakcija nekretnina Sergej Vishnyakov.
Potražite agenta za nekretnine
Usmena metoda nije uvijek prikladna. Kao i svaka druga profesija, trgovac nekretninama također ima specijalizaciju. Jedan je odličan u prodaji stanova, drugi je as u iznajmljivanju. Bilo bi dobro da pitate prijatelje koji su vas savjetovali o ovoj konkretnoj osobi u čemu je točno pomogao. Možda je samo bio nazočan transakciji i provjerio kupoprodajni ugovor, a vi imate složen zadatak od više koraka.
Danas dobar trgovac nekretninama mora imati stranicu na društvenim mrežama (barem u glavnim i velikim gradovima), i to je opravdano. Uz pomoć društvenih mreža može se dokazati kompetentan stručnjak: mnogi, primjerice, pišu blogove ili snimaju videa u kojima govore o tržištu nekretnina, pokazujući tako svoju kompetentnost. Potencijalni klijent može "izdaleka" procijeniti osobu kojoj će povjeriti, možda, glavnu transakciju svog života. Pogledajte društvenu aktivnost trgovca nekretninama, njegov stil komunikacije, njegov raspon interesa - hoćete li se osjećati ugodno s njim? Trebali biste dobro paziti na sve što agent piše: možda ćete otkriti da je, na primjer, zbunjen oko pravnih pitanja (a to je dio posla koji vam je važan), ili psuje, ali za vas ovo je besmislica.
Tome se može tvrditi da stručnjak može sasvim dobro raditi i bez društvenih mreža. Nema smisla svađati se – dapače, bez društvenih mreža se može. Ali prisutnost osobe na internetu još uvijek pokazuje otvorenost i da je orijentirana na trendove: to je neophodno jer se svijet mijenja, a s njim se mijenja i industrija nekretnina. Danas više nitko ne prodaje stanove samo uz pomoć novinskih oglasa, tako da je internet u svakom slučaju ušao u naše živote.
Pronalaženje stručnjaka putem industrijskih zajednica (na primjer, putem Moskovske udruge trgovaca nekretninama) također nije lijek za sve i ne jamči nikakav rezultat. Osim toga, razne baze podataka o nekretninama pokušavaju promovirati svoje stručnjake, ali njihove ocjene ne temelje se na kvaliteti njihovog rada, već na aktivnostima samih posrednika.
Loš trgovac nekretninama
Pri kupnji stana suradnja s “lošim” posrednikom može rezultirati barem gubitkom akontacije. Najviše, izgubit ćete novac i nećete moći kupiti stan. Prilikom prodaje postoji mogućnost da se “proda” bez da dobijete novac. Ako je klijent nepismen i bez razmišljanja ispunjava sve zahtjeve sumnjivog posrednika, velika je vjerojatnost da će ostati bez ičega. Stan nije kobasica koja te samo može otrovati i pokvariti par dana. Gubitak tvog jedinog stana može biti gubitak svega.
Bitno je da je trgovac nekretninama uvijek dostupan za razgovor, da se ne skriva, da se zna ponašati pristojno - ti apsolutno predvidljivi trenuci ključni su za to da ćete pronaći zajednički jezik. Ako odbija odgovoriti na bilo koje pitanje, zbuni se ili odgovara kratko i agresivno, to je signal za uzbunu.
Važno je da možete govoriti o svom iskustvu. Što više godina, to bolje za razvoj profesionalizma. Istina, ovdje može biti pitanja: osoba nekako može izdržati 10 godina kao agent, obavljajući nekoliko transakcija godišnje. Ovo nije doživljaj! Zatražite recenzije – Dobri trgovci nekretninama prikupljaju preporuke svojih klijenata. Preporuke bi trebale biti drugačijeg stila! I u ovom slučaju možete naići na prijevaru.
Početak rada
Bez posrednika možete samo u najjednostavnijim slučajevima, a njih je vrlo malo: na primjer, ako govorimo o obiteljskim razmjenama, kada svi vjeruju jedni drugima, pa čak i prenose novac bez sefova. Čak ni transakcije između susjeda ne jamče mir; ponekad sami vlasnici možda nisu svjesni postojanja problema. Nedavno su klijenti kupili stan od susjeda s kojima su desetljećima bili u prijateljskim odnosima. Odjednom je postalo teško pregovarati sa susjedom, a iz nekog razloga njezini dokumenti za stan ispali su potpuno naopaki. Kao rezultat toga, morao sam djelovati kao posrednik - "posrednik" između dvije strane. Usput, važan dio posla trgovca nekretninama leži u pravilnom usklađivanju interesa različitih strana.
Postoji mišljenje da trgovac nekretninama treba samo tražiti ili prodavati stan, pa odmah nakon sastanka pitajte što je uključeno u usluge vašeg stručnjaka. Mnogi "stručnjaci" su lijeni i kažu da ne obilaze stanove niti detaljno proučavaju povijest. Ova opcija nije najbolja, jer će iskusni trgovac nekretninama, nakon što je posjetio nekretninu, s izvježbanim okom moći identificirati probleme s prenamjenom ili obratiti pozornost na susjede, pa čak i na same prodavače. Zbog svoje profesije i velikog praktičnog iskustva, trgovci nekretninama mogu znati i primijetiti puno više od običnog kupca.
Napominjemo da broj opcija, između ostalog, može ovisiti o dogovorenoj proviziji. (U Moskvi provizija varira od 100 tisuća rubalja po transakciji do 5% cijene stana/ladanjske kuće).
Obično se sklapa ugovor s posrednikom za nekretnine, koji određuje njegove odgovornosti i popis usluga koje pruža. Ugovor se sklapa u slobodnom obliku, standardni obrazac nije obavezan. U tom slučaju morate navesti zašto ste kontaktirali posrednika. Ako prodajete stan, tada u ugovoru s njim moraju biti navedeni željeni iznosi, uvjeti prodaje itd. Ako trebate kupiti stan i važna je pravna sigurnost transakcije, morate navesti parametre pretraživanja (kako vam se ne bi pokazalo nešto što apsolutno ne odgovara, kupci se često žale na to).
Koliko god se raspravljalo o poslovima s nekretninama, u ruskoj stvarnosti posrednik ne može jednostavno pomoći pri prodaji ili kupnji. Naš normalni agent trebao bi biti malo psiholog, puno - pravnik. Trgovac nekretninama mora biti u mogućnosti pregledati dokumente o vlasništvu i razumjeti što njegov klijent potpisuje i gdje bi mogla biti temeljna pravna pitanja. Morate znati kako provjeriti povijest nekretnine (tko je prije bio uknjižen, koliko je puta nekretnina preprodana itd.) - na taj način posrednik će shvatiti hoće li klijent imati problema u budućnosti. Moguće je da je prijevarom stečen stan “opran” kroz brojne preprodaje. To nije navedeno u redovnom izvatku EGRN-a; tamo možete saznati samo tko je vlasnik u ovom trenutku i postoji li teret.
Posrednici za nekretnine, brokeri, predsjednici HOA
Postoji neslužbena klasifikacija profesionalnih sudionika na tržištu nekretnina.
Postoje takozvani privatni trgovci nekretninama. Njihove aktivnosti najčešće nisu ni na koji način dokumentirane. To je njihov glavni nedostatak - u slučajevima kada nešto pođe po zlu, klijent se neće moći žaliti negdje više; takav stručnjak nema nadređene. I općenito, čini se da nema ni takvih agenata. Ali to uopće ne znači da privatni trgovci nekretninama rade loše; među njima ima mnogo pravih profesionalaca.
Druga vrsta trgovca nekretninama je agent koji radi u agenciji za nekretnine. Velike su šanse da ćete dobiti pripravnika koji će s vama sklopiti prvi posao. Donekle je umirujuća činjenica da iza njega stoji iskusniji stručnjak - voditelj odjela ili pravnik tvrtke. Ako upoznate pripravnika i nitko ga ne kontrolira, vaš dogovor može imati problema.
Posebna vrsta posrednika koji radi u agenciji je agent koji sklapa “lijevi” posao. Često ga s ispravnog puta skrene sam klijent, koji želi smanjiti provizije i nudi posao oko tvrtke. Kao rezultat toga, klijent dobiva smanjeni opseg usluga (broker neće imati pravnu podršku za tvrtku). I često se takav agent boji da će biti izložen svojoj tvrtki i radi u nezgodno vrijeme za kupce. A osim toga, možda je odabrani stručnjak obavljao jednostavne funkcije u svojoj tvrtki - otrčao do javnog bilježnika ili dobio potvrdu, pokazao stan. Možda nema dovoljno kvalifikacija da u potpunosti provede transakciju.
Tu su i trgovci nekretninama-odvjetnici. To nisu uvijek odvjetnici specijalizirani za nekretnine, ali se, primjerice, preko poznanstava traži pomoć u transakciji: "Pa vi ste odvjetnik, provjerite dokumente!" I tako dolazi odvjetnik za kazneno pravo da sastavi sporazum. Ima opće znanje, ali ne zna kako točno nastaje transakcija nekretnine, na što je doista vrijedno pažnje, a čemu ne možete zamjeriti.
I posljednja vrsta je osoba koja je samostalno provela vlastitu transakciju. Ili imati neku vrstu vlasti na lokalnoj razini. Recimo, predsjednik lokalne stambene zadruge, koji tehnički može obaviti posao i koji je odlučio zaraditi na tome što, za razliku od većine, barem nešto razumije. Ali ne možete steći iskustvo samo prodajom, a nakon obraćanja takvim "stručnjacima" nastaju i problemi, i to često.
Običnom čovjeku može biti teško samostalno organizirati proces kupnje ili prodaje nekretnine pa se građani često obraćaju posrednicima u prometu nekretninama kako bi im olakšali posao i učinili transakciju što isplativijom. Važno je obratiti pozornost na mnoge čimbenike.
Reputacija trgovca nekretninama.
Prilikom odabira trgovca nekretninama morate temeljito provjeriti podatke o njemu, kako i gdje je izvršio transakcije. Pozitivne preporuke prijatelja, susjeda, rođaka ili poznanika koji su nedavno prodali ili kupili kuću pomoći će vam da napravite pravi izbor. Na internetu obično postoje recenzije određenih trgovaca nekretninama; ne škodi ni njih proučiti. Bolje je odabrati one stručnjake koji već dugo rade na tržištu nekretnina i imaju minimalnu količinu negativnih povratnih informacija.
Sastanak licem u lice.
Tijekom posjeta uredu, preporučljivo je vidjeti kako je tamo organiziran rad; prijatna atmosfera i red bili bi korisni.
Dobra tvrtka treba imati veliku bazu klijenata i razgraničenje ovlasti zaposlenika. Kada komunicirate s predstavnikom agencije, vrijedi pogledati njegove osobne kvalitete, izgled i način komunikacije. Ako se u isto vrijeme osjećate negativno, bolje je ne raditi s takvom osobom. Uostalom, pozitivne emocije u takvoj stvari kao što je prodaja / kupnja nekretnine su vrlo važne; bit će dovoljno iskustava i stresnih situacija.
Popis usluga i uvjeta.
Prije potpisivanja ugovora s agentom za nekretnine obratite pozornost na njegove uvjete.
- Koja su prava i obveze stranaka, vrijeme narudžbe, trošak pruženih usluga.
- Ako niste zadovoljni nekim od načina usluge ili postoji potreba za određenim izmjenama na dokumentu, svakako o tome razgovarajte s posrednikom za nekretnine.
- Potrebno je razjasniti kada očekivati prve rezultate u traženju potencijalnih klijenata, što će se za to poduzeti i kako posrednik namjerava izvijestiti o obavljenom poslu.
- Dobar stručnjak uvijek će detaljno razgovarati o tehničkim karakteristikama nekretnine, njezinim prednostima i nedostacima, kompetentno procijeniti nekretninu, proučiti njezinu pravnu povijest i pomoći organizirati sastanak s javnim bilježnikom za sastavljanje kupoprodajnog ugovora.
Podvodne stijene.
Čak i ako se poduzmu sve mjere opreza pri odabiru dobrog posrednika za nekretnine, uvijek postoji mogućnost da ćete sresti beskrupuloznog posrednika.
Na što obratiti pozornost:
- Trgovac nekretninama traži originalne putovnice ili dokumente o vlasništvu;
- Stručnjak ne poštuje pisane obveze ili uvjete ugovora;
- Troškovi usluga agencije su ozbiljno podcijenjeni; moguće je da je u dokumentima za pružanje usluga navedena skrivena provizija;
- Posrednik uvijek zasebno raspravlja o financijskim pitanjima kupca i prodavatelja;
- Pretjerana ljubaznost, uz njenu pomoć, iskusni psiholog može odvratiti pažnju od stvarno važnih tema o kojima ne želi razgovarati. Ako dođe do takvih situacija, bolje je odbiti suradnju.
“Potreban agent za nekretnine. Bez radnog iskustva. Dob od 18 do 60. Obrazovanje ne niže od srednje. Plaća od 100.000 do beskonačnosti.” Relevantne tiskane publikacije i internet puni su takvih slobodnih radnih mjesta. Svake godine tisuće ljudi u potrazi za lakšim životom nose na prsima bedž jedne ili druge agencije za nekretnine. Ponosno nazivajući sebe, na primjer, "stručnjacima za stambene nekretnine" i, u najboljem slučaju, nakon što su završili jednotjedni tečaj kao mladi borac, odlaze u juriš na dragocjene planine zlata. Status vježbenika za njih je, naravno, neprihvatljiv i shodno tome ni na koji način nije naznačen. U roku od godinu dana, 9 od 10 napustit će profesiju i napraviti mjesta za nove. Pronaći trgovca nekretninama među svim tim lovcima na sreću doista nije lako.
Zašto je tržište nekretninskih usluga u osnovi varijanta mrežnog marketinga? Pitanje je retoričko. Situacija bi se, naravno, mogla popraviti uvođenjem obveznog licenciranja poslovanja nekretninama. Ali, naprotiv, licenciranje je poništeno 2002. Ostaje za pretpostaviti da takvo stanje nekome ide na ruku.
Međutim, ova situacija nije nimalo korisna za klijente i za prave profesionalce koji pružaju kvalitetne usluge. Srećom, takvih posrednika ima mnogo, a kroz 20 godina postojanja tržišta nekretnina, svojim radom, korak po korak, formiraju i promiču visoke standarde poslovanja nekretninama.
Kako u kaosu reklamnih ponuda pronaći dobrog posrednika? Naravno, svaki klijent se vodi u skladu sa svojim životnim iskustvom i zdravim razumom. Ali postoje i vrlo specifični vremenski testirani parametri koji će vam pomoći da napravite pravi izbor.
Preporučite dobrog agenta za nekretnine! (Nekretnina po preporuci)
Naravno, preporuke prijatelja najbolji su vodič pri odabiru posrednika. Međutim, preporuka ima težinu samo ako je stvarna usluga uspješno pružena. Često su preporuke apstraktne. Potreban vam je pouzdan agent za nekretnine. Umjesto toga, mogu vam preporučiti rođaka ili prijatelja koji se "čini da se bavi nekretninama". U ovom slučaju "po poznanstvu" uopće ne znači "kvalitetno i pouzdano". Štoviše, ako koristite takvu preporuku, možete se susresti s neugodnom situacijom kada će biti teško odbiti usluge očito slabog agenta za nekretnine bez narušavanja vašeg odnosa s onima koji su dali takvu preporuku. Stoga, ako su preporuke općenite prirode, nemojte se oslanjati samo na njih; odaberite posrednika na temelju drugih parametara.
Kako odabrati agenciju za nekretnine ili privatnog posrednika?
Zašto, zapravo, morate odabrati jednu od ove dvije opcije? Zašto ne odabrati i dobru agenciju za nekretnine i dobrog posrednika? U kontaktu s agencijom za nekretnine klijenti najčešće percipiraju posrednika koji je primio njihov poziv ili ga je dočekao u uredu kao stručnjaka koji će se a priori baviti njihovim projektom u ime tvrtke.
Imate pravo izabrati bilo kojeg stručnjaka od onih koji rade u agenciji za nekretnine, a tek onda odlučiti koju ćete agenciju odabrati. Pitajte voditelja ureda ili voditelja odjela koga bi on mogao preporučiti. "Tražim posrednika za nekretnine i molim vas da mi pomognete u odabiru" - u takvom pitanju nema ničeg zamjerljivog. Također se možete raspitati o radnom iskustvu posrednika općenito, a posebno u ovoj tvrtki, o obrazovanju posrednika, te saznati koliko projekata ima u radu.
Ovaj vam pristup omogućuje procjenu same agencije za nekretnine. Uostalom, razina profesionalnosti zaposlenika glavni je pokazatelj razine agencije u cjelini. Pravi profesionalci cijene svoj ugled i neće dugo ostati u agenciji koja ih diskreditira u očima klijenata. Prednosti rada s dobrom agencijom za nekretnine su jasno organizirana pravna, marketinška i korporativna podrška vašem projektu prodaje ili kupnje stana.
Prednosti rada sa stručnjakom su veliko praktično iskustvo u rješavanju specifičnih problema i individualna odgovornost prema klijentu. Iskoristite sve ove pogodnosti za najbolje rezultate. Dakle, pitanje koju agenciju za nekretnine odabrati odlučuje se prije svega kroz upoznavanje pouzdanog posrednika.
Iskusan agent za nekretnine
Kako razumjeti da je realtor s kojim komunicirate iskusan stručnjak? Prilična dob ili posjetnica na kojoj piše "specijalist" ne znače baš ništa. Kao što je već spomenuto, ljudi ulaze u ovu profesiju u bilo kojoj dobi, pa čak i ako je trgovac nekretninama mnogo stariji od vas, može se ispostaviti da je još uvijek pripravnik. Štoviše, iskustvo u ovoj struci ne mjeri se samo godinama. Važan je broj stvarnih transakcija koje je trgovac nekretninama proveo tijekom godina.
Iskusnim trgovcem nekretninama može se smatrati onaj koji ima najmanje 30 uspješno organiziranih transakcija kupoprodaje stanova. Takav broj transakcija sugerira da se trgovac nekretninama najvjerojatnije već susreo s transakcijama poput vaše i ima uspješno iskustvo u njihovom provođenju.
Drugi pokazatelj je broj projekata na kojima realtor trenutno radi. Ovisno o sezonalnosti i složenosti pojedinih projekata, iskusni posrednik može voditi 3-8 ugovora paralelno. Ako trgovac nekretninama ima pomoćnike, broj projekata može biti velik. Ali sa sigurnošću možemo reći da je, bez obzira na situaciju na tržištu, pošten, iskusan posrednik u prometu nekretnina uvijek tražen. A ako vaš agent za nekretnine ima jedini ugovor, to znači da ili radi nedavno ili dugo, ali nekako pogrešno.
Je li moguće kontaktirati pripravnika?
Naravno, u bilo kojoj profesiji postoje početnici i profesionalci. Sasvim je normalno imati posvećenog i aktivnog pripravnika koji će voditi vašu transakciju pod strogim nadzorom iskusnog agenta za nekretnine. To je često optimalna kombinacija energije i iskustva. To je nedopustivo za situaciju u kojoj pridošlica vodi vašu transakciju, a jedino što agencija radi je tiskanje posjetnica takvim pridošlicama na kojima piše “specialist”. Vaše je pravo znati stvarno iskustvo posrednika i dobiti visokokvalitetne i sigurne usluge.
Pošten trgovac nekretninama
Kupnja i prodaja nekretnina najskuplji su poslovi koje obavljaju pojedinci. Morate biti sigurni da je agent za nekretnine apsolutno iskren prema vama, a sam proces transakcije mora biti razumljiv i transparentan za vas. Sumnjivi su svi aspekti prodaje ili kupnje u kojima posrednik ne može dati argumentirana objašnjenja.
Kada prodajete stan, postoji siguran pokazatelj koji vam omogućuje da shvatite da trgovac nekretninama ne djeluje u vašem interesu, već igra svoju igru. Riječ je o situaciji kada trgovac nekretninama, bez da vas obavijesti, promijeni cijenu vašeg stana u oglasu. Bez obzira kojim okolnostima ili razmatranjima tržišne situacije posrednik nekretnina objašnjava svoje postupke, on nema pravo donositi takve odluke bez pribavljenog dopuštenja vlasnika. Kako ne biste gubili financije, vrijeme i živce, najbolje je odmah prekinuti odnos s takvim posrednikom nekretnina i pronaći posrednika u čije ste poštenje sigurni.
Upamtite, ako sumnjate na određene radnje posrednika, uvijek imate pravo dobiti objašnjenje. Iskusan i pošten posrednik s razumijevanjem će se odnositi prema eventualnim nedoumicama klijenta i uvijek će dati jasne komentare.
Pravne kvalifikacije
Naravno, trgovac nekretninama i odvjetnik dvije su različite profesije. Čak i najiskusniji trgovac nekretninama uvijek ima podršku pravne službe u svojoj agenciji ili radi s vanjskim odvjetnicima.
Međutim, to ne znači da trgovcu nekretninama nije potrebna pravna obuka. Realtoru je to jednostavno potrebno ako želi pružati kvalitetne usluge. Kod prodaje ili kupnje stana ne postoji doslovno nijedno pitanje za koje nije potrebno određeno pravno znanje. Stoga je najbolje ako trgovac nekretninama ima visoko specijalizirano pravno obrazovanje ili je barem završio odgovarajuće napredne tečajeve
Odvjetnici osiguravaju proces transakcije u slučaju složenih pravnih sukoba i, na zahtjev klijenta, pružaju predsudsku i sudsku zaštitu njegovih interesa. Realtor izravno organizira ugovorne odnose između prodavatelja i kupca, prikuplja dokumente za stan i komunicira s državnim tijelima. Ako trgovac nekretninama ne zna “kopati po papirima”, velika je vjerojatnost da ćete to morati učiniti vi.
Organizacijske vještine
Organiziranje transakcije je mukotrpan i odgovoran proces koji se u pravilu mora završiti što je prije moguće. Dobar trgovac nekretninama mora racionalno upravljati svojim vremenom.
Rad na svakom projektu mora biti planiran kako drugi ugovori ne bi ostali bez pažnje. Točnost za iskusnog trgovca nekretninama nije samo pravilo lijepog ponašanja, to je njegov profesionalni kredo. Obratite pozornost na to kako realtor organizira proces rada.
Profesionalni trgovac nekretninama organizira komunikaciju s klijentima tako da oni ne moraju prvi zvati. On sam redovito obavještava klijente o tijeku radova. Općenito, trebalo bi vam biti ugodno komunicirati s posrednikom za nekretnine. Najvjerojatnije to znači da će ostalim sudionicima u transakciji biti ugodno raditi s vašim stručnjakom. To znači da će se transakcija odvijati u radnoj atmosferi, bez gubitka vremena i živaca.
Privatni realtor Alexander Vodolazov
Da biste prodali svoju uslugu, prvo morate pronaći nekoga tko će biti zainteresiran za njezinu kupnju. Stoga će prva faza u poslu posrednika uvijek biti pronalaženje klijenta. Postoji dosta ljudi koji pružaju usluge vezane uz promet nekretninama, što ukazuje na visoku razinu konkurencije među posrednicima. Međutim, svatko će moći pronaći svog klijenta ako ovom pitanju pristupi profesionalno.
Traženje klijenata za agenta za nekretnine
Uobičajeno, metode pronalaženja klijenata mogu se podijeliti u dvije kategorije: online i offline.
Na online metode može se pripisati:
- Blog na društvenim mrežama;
- Web stranice namijenjene prodaji ili najmu nekretnina;
- Oglašavanje putem internetskih oglasnih ploča;
- Osobna stranica.
Na izvanmrežne metode odnositi se:
- Usmena metoda;
- Postavljanje oglasa u medijima;
- Izrada i distribucija posjetnica, letaka i ostalih tiskanih proizvoda koji informiraju o Vašim uslugama.
Navedene metode učinkovite su u slučajevima kupoprodaje nekretnina. Zasebno, vrijedi razmisliti gdje tražiti klijenta za posrednika za iznajmljivanje.
- Ljudi lakše pristupaju pitanju iznajmljivanja stana nego kupnje, stoga je malo vjerojatno da će web stranice, posjetnice i oglasi u tisku biti relevantni u ovom slučaju.
Dakle, gdje posrednik za iznajmljivanje može pronaći klijente? Putem društvenih mreža, oglasa na internetu i usmenom predajom, kako je gore navedeno. Međutim, možete koristiti nestandardne metode, na primjer, za prenošenje informacija studentima koji ulaze na sveučilišta; oni su često u potrazi ako promijene grad prebivališta. Istodobno, ista kategorija često nema ljude spremne preporučiti posrednika za nekretnine. A načini interakcije s njima mogu biti vrlo različiti, od rada s učiteljima koji mogu pomoći trgovcu nekretninama pronaći klijente, do "druženja" mladih na kojima možete nenametljivo dotaknuti područje svoje djelatnosti.
Kada raspravljamo o temi gdje trgovci nekretninama pronalaze klijente za iznajmljivanje, vrijedi se dotaknuti mjesta gdje traže klijente općenito. Oni mogu biti najnestandardniji. Ali prvo je vrijedno proučiti one glavne.
Gdje pronaći klijente za nekretnine:
- Baze podataka i web stranice za posrednike. Prisutnost usko ciljanih platformi uvelike olakšava ponovno ujedinjenje stranaka koje traže jedna drugu. Ova se metoda može smatrati najjednostavnijom i najprikladnijom.
- Korištenje društvenih mreža. Traženje klijenata pomoću oznaka #rentalmoscow (ili drugih), praćenje ažuriranja u grupama posvećenim traženju nekretnina, oglašavanje vašeg bloga - sve su to moderni i učinkoviti alati koji vam omogućuju ne samo pronalaženje klijenta, već i proučavanje njegovog stavova, načina života i interesa, na temelju informacija s njegovih društvenih mreža.
- Forumi. Ovo nije najpopularnija metoda, ali zahvaljujući tome možete iskoristiti činjenicu da je konkurencija prilično niska. Ako vam nije sasvim jasno kako trgovac nekretninama može pronaći klijente putem foruma, idemo to shvatiti. Mnogi ne mogu donijeti odluku bez savjeta druge osobe; ako nitko od njihovih bližnjih ne može dati savjet o bilo kojem pitanju, ti ljudi odlaze na razne forume gdje ih zanima, na primjer, u kojem području je bolje kupiti stan. , ili što tražiti pri njezinoj kupnji. Možete stupiti u dijalog, pokazati svoje znanje i ponuditi nekretninske usluge.
- Takve metode traženja odvijaju se kada imate barem malo radnog iskustva.
Ako tek počinjete u struci, potencijalni klijenti mogu biti skeptični u pogledu vaših profesionalnih vještina i odabrati drugog kandidata. Stoga ovu situaciju treba razmotriti odvojeno.
Kako pronaći klijenta za početnika
Za početnika realtora najbolja opcija bila bi rad u agenciji. Agencije svojim zaposlenicima omogućuju pristup bazi klijenata, a vi ćete također moći dobiti podršku, nova znanja i iskustva od poslodavaca i kolega. Također, klijenti imaju više povjerenja u agenta za nekretnine iz agencije nego u novaka koji radi samostalno. Ako rad u agenciji nije prikladna opcija za vas, a još uvijek razmišljate o tome gdje tražiti klijente kao novopečeni trgovac nekretninama, pogledajmo druge mogućnosti.
Morate razumjeti da će bez agencije metode pretraživanja biti identične gore opisanim. Međutim, kako trgovac nekretninama može pronaći svog prvog klijenta?
Možda netko koga poznajete treba usluge nekretnina, ponudite im svoju pomoć za čisto nominalnu naknadu, ako je transakcija uspješna, moći ćete dobiti nove klijente. Također, nazovite oglase slične tematike, predstavite se i ponudite svoje usluge. Čak i ako ne pronađete klijenta odmah, postoji šansa da će netko sačuvati vaš broj i kontaktirati vas u neko drugo vrijeme.
Nakon što smo shvatili kako početnik trgovac nekretninama može pronaći svoje prve klijente, vrijedi prijeći na pitanje privlačenja klijenata.
Želite li još više zaraditi od nekretnina?
Isprobajte naš sustav i odmah ćete osjetiti kako se vaše slobodno vrijeme i zarada povećavaju, a nezadovoljnih je sve manje!
Kako privući klijente za novog agenta za nekretnine
- Popusti i promocije. Ti su alati gotovo uvijek dostupni ljudima. Ponudite svom klijentu dobar popust koji se odnosi na ljude koje on dovede k vama. Ponudite besplatne pravne savjete.
- Pokažite brigu za klijenta. Budite ljubazni u komunikaciji, ponudite svoju pomoć u vezi s vašim profesionalnim aktivnostima, na primjer, pružite pomoć pri preseljenju. To će biti lijepa gesta, malo izvan okvira dužnosti, koju će klijent očito cijeniti.
- Pokažite svoje neiskustvo na pozitivan način. Možete se pokazati kao novi stručnjak koji je usmjeren na suvremene pristupe radu. Pažljivo proučite tržište nekretnina i prilikom komunikacije jasno dajte do znanja da ste zainteresirani. Uostalom, nekima je bliži hladan, iskusan pogled, dok će drugima biti puno ugodnije raditi s mladim stručnjakom koji ima ne samo stručno znanje, već i gorući pogled koji govori o vašem interesu.
Ako ste već iskusni trgovac nekretninama, broj dostupnih načina za privlačenje klijenata se povećava.
Kako iskusan trgovac nekretninama može privući klijente?
- Profesionalni imidž. Nisu svi zainteresirani za pridošlice sa "blistavim očima". U većini slučajeva reputacija stručnjaka koji stalno proširuje opseg stručnog znanja glavni je kriterij pri odabiru posrednika. Ne zaboravite potencijalnom klijentu nenametljivo prenijeti podatke o svom radnom iskustvu.
- Radite s partnerima. Partneri u srodnim područjima (odvjetnici, procjenitelji, građevinari, programeri) mogu biti zainteresirani za obostrano korisnu suradnju. Razmjena ili postotak za preporuku ne samo da će privući klijente, već će i poboljšati vašu reputaciju trgovca nekretninama.
- Podsjetite se. Pretplatite se na klijente na društvenim mrežama, čestitajte im glavne praznike. Na taj način možete ostati lako dostupni u slučaju da bivši klijent ponovno zatreba pomoć agenta za nekretnine.
Postoji mnogo načina za pronalaženje klijenta, a ako još uvijek postavljate pitanje "gdje novi trgovac nekretninama može tražiti klijente?", Ponovno pročitajte članak, odaberite nekoliko metoda za sebe i implementirajte ih paralelno.